دبي .. الانتعاش العمراني وعقبات استعادة الثقة
عبد الامير رويح
2016-01-06 09:30
يرى الكثير من الخبراء ان امارة دبي وعلى الرغم من الازمات والمشاكل الاقتصادية الكبيرة التي أثرت على العديد من الدول والمؤسسات المالية في جميع أنحاء العالم، لاتزال محط اهتمام كبير باعتبارها إحدى أهم مراكز التجارة وأنشطة الأعمال، حيث خلال العقود الثلاثة الماضية تطورات اقتصادية جذرية، يضاف إلى ذلك ما تتمتع به من موقع استراتيجي متميز. وتواصل الامارات التي تعتمد بشكل كبير على القطاع العقاري والسياحة، تنفيذ المزيد من مشاريع في البنية الأساسية المتطورة وخاصة في قطاعات الطاقة والنقل وغيرها من مشاريع الأساسية المتكاملة. ويسجل اقتصاد دبي نموا متواصلا بقيادة قطاعات اقتصادية حيوية، وتؤكد التقارير الدولية والإحصائيات المحلية متانة اقتصاد دبي ومكانتها العالمية، حيث أصبحت الوجهة المفضلة للاستثمارات الأجنبية فكبرى الشركات العالمية تفضل العمل في الامارة وتنقل مقراتها إليها باعتبارها ملاذا امنا وقوة اقتصادية متينة. وتوقعت مؤسسة دبي لتنمية الاستثمار أن يتجاوز حجم تدفقات الاستثمار الأجنبي المباشر إلى دبي 150 مليار درهم خلال الأعوام الخمس القادمة.
من جانب اخر يرى بعض الخبراء ان إمارة دبي وعلى الرغم من النجاح الكبير الذي تحقق ربما ستواجه بعض المشكلات والازمات المستقبلية، المتعلقة بسياسة وخطط الامارة للمحافظة على على هذا التقدم في ظل التقلبات الاقتصادية والازمات والمشاكل السياسية والامنية الاقليمية والعالمية.
في هذا الشأن تواصل إمارة دبي في "جنونها" العمراني حيث كشفت عن مشروع ضخم يتعلق ببناء "مول العالم"، سيكون أكبر مركب تجاري في العالم يمكنه استقبال 180 مليون شخص سنويا، ويمتد على مساحة 743 ألف متر مربع ويتضمن سبع كيلومترات من الشوارع المكيفة صيفا، فيما ستفتح على السماء خلال فصل الشتاء. وبالإضافة إلى المركب، ستشيد منطقة ثقافية تقدم فيها أعمالا مسرحية وعروضا فنية، كما سيتضمن جناح للرعاية الصحية والخدمات السياحية. وستبلغ إجمالي مساحة المشروع 48 مليون قدم مربع (4,459 مليون متر مربع).
وجاء في بيان وزعه المكتب الإعلامي لحكومة دبي، أن المشروع سيضم 20 ألف غرفة فندقية، وحديقة ألعاب ضخمة تكون مغطاة ومكيفة في الصيف، وتفتح لتصبح في الهواء الطلق خلال الفصل الجميل الممتد من تشرين الثاني/نوفمبر إلى أيار/مايو. ويستوحي مصممو المشروع تصاميمهم من مدن عالمية مثل برشلونة التي يستلهمون منها خصوصا شوارع التسوق التقليدية المتداخلة فيما بينها، وشارع أوكسفورد في لندن. بحسب فرانس برس.
وتضع دبي السياحة في صلب إستراتيجيتها الاقتصادية، وباتت تستقبل أكثر من عشرة ملايين سائح سنويا. وسمحت لها حيوية القطاع السياحي إضافة إلى قطاعات الخدمات والنقل والطيران، بأن تتجاوز التداعيات القاسية للأزمة المالية التي ضربتها في 2008 و2009 والتي أثرت بشكل خاص على قطاع العقارات الذي عاد بدوره للانتعاش اعتبارا من العام 2012.
من جانب اخر شيدت دبي أعلى برج في العالم وأقامت ساحة للتزلج على الجليد داخل سوق تجاري وجعلت شرطتها تتحرك في سيارات لامبورجيني.. أما الجديد فهو زجاجة من النبيذ الأبيض "الحلال" الخالي من الكحول في قاعها نقاط تتلألأ من ورقة ذهب عيار 24 قيراطا يمكن ابتلاعها.. والسعر 150 دولارا. توني كولي مدير شركة لوتاه بريميوم فودز التي توزع زجاجات النبيذ هذه قال "تحوي ذهبا لا لشيء سوى لإشاعة البهجة. هذا سحر.. دلع.. إنه ما يليق بدبي."
وقال جوش بينسون صاحب مطعم بيسترو الذي يعرض زجاجات النبيذ الأنيقة إن زجاجات الذهب بدأ عرضها قبل بضعة أسابيع وإن المطعم بدأ في تقديم نبيذ حلال خال من الكحول قبل أشهر وإن الإقبال كان أكثر من جيد. وقال "لمن لا يستطيعون الشرب... هي ألطف من البيبسي في احتسائها مع شرائح اللحم." واستخدم في التصنيع عنب من أسبانيا وتكنولوجيا ألمانية لإزالة المادة المتخمرة.
برج العرب
على صعيد متصل احيت دبي العيد الخامس عشر لبرج دبي الذي وضعها على الخارطة العالمية في مجال العمران وشكل بداية لفورة محمومة من المشاريع العقارية والاقتصادية الطموحة، واقيم للمناسبة حفل تخللته عروض نارية ضخمة وعرض انوار بالليزر على واجهة البرج بحضور مئات من الشخصيات البارزة .
وبالرغم من ان الامارة باتت تحتضن عددا كبيرا من الابراج الشاهقة، لاسيما برج خليفة الاعلى في العالم، الا ان برج العرب لا يزال يحتفظ بوقع خاص بالنسبة لسكان المدينة ومحبي المعمار على حد سواء. وقال المهندس المعماري شادي قلعاني "برج العرب كان البداية للرحلة العمرانية المذهلة في دبي، وقد وضع التطلعات عند مستوى عال جدا بالنسبة للاعبين الآخرين في المنطقة".
ففي العام 1999، كانت دبي مدينة صغيرة نسبيا ولا تملك الكثير من النفط، وشكل افتتاح البرج بحسب قلعاني "افتتاحا لحقبة من الاحلام العمرانية الكبيرة" التي جعلت دبي مرادفا للمباني الشاهقة وللفخامة والثراء. واطلق الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم مشروع البرج بينما كان وليا للعهد في الامارة، وكانت الفكرة تقتضي بان يبنى برج يصبح صرحا للفخامة باقصى الحدود، على جزيرة اصطناعية قبالة منطقة جميرا السكنية الراقية. وما ان انجز ذلك العملاق الابيض البالغ ارتفاعه 322 مترا حتى اصبحت صورته تحفر على لوحات السيارات في الامارة وعلى كل مطبوعة او اعلان ترويجي لدبي.
وينتصب برج العرب مثل شراع عملاق في البحر، يعكس على واجهاته الزجاجية من جهة زرقة البحر، ومن جهة اخرى حياة المدينة. وتعلو البرج منصة لهبوط المروحيات من جهة، ومن جهة اخرى جسم افقي ملتصق بالبرج يحتضن مطعما ومنصة مراقبة. وارتبطت منصة هبوط المروحيات بعدد من الصور التي انتشرت حول العالم، مثل مباراة كرة المضرب التي اقيمت عليها بين اللاعبين اندريه اغاسي وروجيه فيدرر.
وسخرت لانجاز هذا البرج كل الامكانيات التقنية والمالية، ووضع تصميمه المعماري توم رايت الذي استوحى من اشرعة السفن التقليدية ليخط شكل البرج الذي بات من اشهر المباني في العالم. وقال المهندس المدني جاد سماحة الذي اجرى دراسات معمقة حول البرج "ان اولى العقبات الهندسية كانت تتمثل بردم جزيرة اصطناعية قبالة ما كان يعرف بشاطئ شيكاغو في جميرا، تكون قادرة على تحمل العوامل الطبيعية ووزن البرج الهائل".
وابتكرت للجزيرة حلقات اسمنتية خاصة تشكل قاعدة البرج، قادرة بتصميمها على امتصاص قوة الامواج والرياح. وتشير تقديرات الى ان كلفة بناء البرج كانت بحدود 650 مليون دولار على اقل تقدير. ويرى سماحة ان المشروع "كان ثوريا بكل تفاصيله، وكان يتطلب احدث التقنيات في كل جزء من تنفيذه". فعلى سبيل المثال، تطلب بناء البرج نقل قطع معدنية بمقاسات هائلة ورفعها لتشكل جزءا من الهيكل الذي يحمل البرج.
والبرج هو فندق تديره مجموعة جميرا التابعة لحاكم دبي، ويقدم على انه "افخم فندق في العالم"، فيما التصقت به عبارة "الفندق ذو النجوم السبع" منذ اطلقها صحافي بريطاني زاره قبل 15 سنة. وقال المدير العام للفندق هنريك موريو قبل فترة قصيرة "ان برج العرب هو من المباني القليلة في العالم التي تعطي الانسان متعة من مجرد النظر اليها". اما داخل البرج، فهو فاره ويزخر بالالوان الصاخبة وبالذهب والزخرفة، لدرجة انه اصبح مثيرا للجدل في عالم التصميم الداخلي. بحسب فرانس برس.
ووضعت الصينية هوان تشو التصميم الداخلي للبرج، وهو يعتمد اسلوبا يتأرجح بين الكلاسيكية والاستشرافية، ولا يخلو من البذخ. لكن برج العرب، واضافة الى قيمته المعمارية وجاذبيته كفندق، خصوصا بالنسبة للجمهور الصيني الذي حول زيارته الى حلم يجب تحقيقه مرة خلال العمر، يرتبط قبل كل شيء بقصة الامارة الطموحة وصعودها.
غلاء المساكن
الى جانب ذلك ورغم استمرار إقامة البنايات السكنية الفخمة في دبي فإن المدينة لم تعد بالنسبة لعدد متزايد من الوافدين توفر أسلوب الحياة الرغدة الذي أغرى الكثيرين من الأجانب على التوجه لمنطقة الخليج. وبدأ نقص المعروض من الوحدات السكنية للايجار بأسعار في متناول اليد ونقص البدلات التي يحصل عليها العاملون الأجانب منذ الأزمة المالية يدفع الوافدين من أصحاب الدخول المتوسطة إلى مناطق أقل بهاء وفخامة في المدينة بعيدة عن أماكن العمل أو إلى إمارة الشارقة المجاورة لدبي.
وتقول شركة جيه.إل.إل للاستشارات العقارية إنه ربما كان المصرفيون العاملون في بنوك الاستثمار وكبار المديرين والشركات متعددة الجنسيات يتمتعون بمرتبات عالية تتجاوز المليون درهم سنويا لكن غيرهم من الوافدين من مهندسي انشاءات ومحاسبين والمديرين في مجالات مثل تكنولوجيا المعلومات والموارد البشرية وغيرهم يتقاضون مرتبات تتراوح بين عشرة الاف و30 ألف درهم للاسرة الواحدة (2720 و8170 دولارا) في الشهر.
وتقول الشركة إن هؤلاء يمكنهم استئجار وحدات تبلغ قيمتها الايجارية 72 ألف درهم (19600 دولار) سنويا أو شراء عقار في حدود 790 ألف درهم وهو ما يمثل مبلغا بسيطا مقارنة بالأسعار في أحياء مثل دبي مارينا ودبي داون تاون على سبيل المثال حيث يصل سعر الشقة المكونة من غرفتي نوم إلى أربعة ملايين درهم. وقال فيصل دوراني رئيس البحوث في شركة كلاتونز العقارية "يوجد ضغط على أصحاب الدخول المتوسطة." وأضاف "من المرجح أن تصبح مسائل القدرة المالية أكثر حدة."
وقد شهد قطاع العقارات في الامارة بعضا من أشد التقلبات على المستوى العالمي خلال السنوات العشر الماضية إذ انتقل من فترة ازدهار إلى فترة كساد أعقبتها مرة أخرى فترة ازدهار. واستقرت أسعار العقارات وايجاراتها في السنة الأخيرة لكنها مازالت أعلى بنسبة 50 في المئة من مستواها قبل عامين وفقا لتقديرات كلاتونز ومن المتوقع أن ترتفع من جديد بحلول عام 2017 مع استعداد دبي لاستضافة معرض اكسبو 2020.
والأحياء الوحيدة التي تتيح إسكانا في متناول اليد لكثير من ذوي الدخول المتوسطة تقع في مناطق سكنية في حالة سيئة قرب خور دبي وأجزاء على أطراف المدينة مثل المدينة العالمية ومنطقة دبي للتعهيد. إلا أنه مع انتقال الوافدين الأجانب من المناطق الأقرب إلى وسط المدينة فقد شهدت الأحياء التي كانت ايجاراتها أرخص فيما سبق أكبر زيادات في القيمة الايجارية. فقد انتقل راندي مدرب اللياقة الفلبيني وزوجته البريطانية ليلى إلى منطقة رمرام إحدى هذه المناطق على مسافة 50 كيلومترا من حي الأعمال في دبي في مايو ايار عام 2013.
وقال راندي (37 عاما) "اعتدنا الإقامة في منطقة الخليج التجاري وكانت على مسافة عشر دقائق بالسيارة من أغلب زبائني." وأضاف "كنا نستأجر شقة من غرفة نوم واحدة لكنها أصبحت باهظة الايجار ولذلك انتقلنا إلى هنا. كان هذا هو المكان الوحيد المعقول الذي أمكننا أن نستأجر فيه شقة من غرفتي نوم. ونحن الآن على مسافة 30 دقيقة بالسيارة من أي شيء."
في البداية دفع الزوجان اللذان أنجبا ابنا عمره الآن 13 شهرا 55 ألف درهم ايجارا سنويا. لكن الايجار ارتفع إلى 63 ألف درهم إذ ظل مقيدا بالقيود الايجارية السارية. إلا أن القيود على الزيادات السنوية لا تسري إلا في حالة تجديد عقد الايجار. وفي الوقت الحالي يعلن أصحاب الشقق المكونة من غرفتي نوم في رمرام عن تأجيرها بمبلغ يتراوح بين 80 ألف و100 ألف درهم سنويا.
ويجري تداول أراضي البناء مثل سلعة في دبي مما يعمل على تضخيم الأسعار. ودفع ذلك المطورين العقاريين إلى التركيز على المشروعات الفاخرة التي تتيح هامش ربح مرتفع. فمن الصعب تحقيق أرباح من المشروعات السكنية المتوسطة إذا لم تكن أسعار الأراضي مدعمة. وفي العام الحالي بدأ المطورون العمل في مشروعات جديدة يبلغ اجمالي عدد الوحدات السكنية فيها 19500 وحدة تقدر شركة جيه.إل.إل أن 22 في المئة منها فقط تلبي احتياجات ذوي الدخل المتوسط.
وتقدر (سي.بي.آر.إي) إن حوالي 70 ألف وحدة سكنية جديدة ستستكمل في دبي بحلول نهاية عام 2018 أي أكثر من مثلي العدد الذي اكتمل في 2013-2014 لكنه أقل من الذروة التي سجلها في 2007-2008 وبلغت 90 ألف وحدة سكنية. وقال مات جرين رئيس البحوث في (سي.بي.آر.إي) الشرق الأوسط "هذه الوحدات لا تستكمل بوتيرة سريعة ولهذا نشهد أثرا سلبيا كبيرا على سوق الايجارات."
وقد توقف الكثير من أصحاب الأعمال في الإمارة عن صرف بدل السكن كما تقلصت المرتبات بصفة عامة في أعقاب الأزمة المالية في2007-2008 لكن ربما يتعين عليهم إعادة تقييم عروضهم إن هم أرادوا الاحتفاظ بنفس مستوى العمالة والمهارات. وقالت دانة سلباق مديرة البحوث في جيه.إل.إل "ستشتد الحاجة لإسكان في متناول اليد. وسيتعين على أصحاب الأعمال زيادة الأجور أو بدلات السكن لجذب العاملين والاحتفاظ بهم."
وقد انتقل بعض السكان إلى الشارقة المجاورة لدبي. وتقدر شركة كلاتونز أن أسعار العقارات فيها أقل من نصفها في دبي وفي أواخر العام الماضي سمحت الشارقة للأجانب المقيمين في الامارات بشراء العقارات في بعض المشروعات العقارية. لكن الشارقة تبعد نحو ساعة بالسيارة عن دبي في ساعة الذروة وليس فيها المطاعم ومراكز التسوق والحياة الليلية التي تتيحها دبي. وقال جرين من سي.بي.آر.إي إن على دبي أن تعطي الأولوية للمشروعات المخصصة للايجار والتي يحتفظ فيها المطورون بالملكية ويؤجرون الوحدات بهدف الحفاظ على الايجارات في متناول اليد. والشركات الكبرى القائمة على التطوير العقاري مملوكة للامارة. وأضاف "لكن المطورين كيانات تجارية لها مسؤوليات تجاه مساهميها لتحقيق أرباح وتقديم توزيعات نقدية." بحسب رويترز.
وقد أصبح امتلاك وحدة سكنية أبعد من متناول الوافدين المقيمين لفترات طويلة مثل راندي إذ أن دولة الامارات رفعت الحد الأدنى لمقدم الرهن العقاري خلال العامين الأخيرين إلى 25 في المئة بهدف منع المضاربة. كما أن دبي رفعت رسوم تسجيل المبيعات العقارية لمثليها لتصل إلى أربعة في المئة. وقال راندي "إذا أردت أن أشتري عقارا بمليون درهم فيجب أن يكون معي في البداية حوالي 300 ألف درهم. ومن أين لي بهذا المبلغ؟".
حريق يثير تساؤلات
في السياق ذاته أدى الحريق الذي اندلع في ناطحة سحاب في دبي ليلة رأس السنة وهو ثالث حريق في مبنى شاهق بالإمارة خلال ثلاث سنوات إلى اثارة تساؤلات جديدة حول سلامة المواد المستخدمة في واجهات المباني شاهقة الارتفاع في المنطقة. وشيدت مئات الأبراج البراقة في دول الخليج العربية خاصة في الإمارات وقطر خلال العقد الماضي نتيجة الانتعاش الاقتصادي. وغالبا ما تشمل التصميمات الحديثة المزخرفة استخداما كبيرا للمواد التي تكسو الابنية وهي طبقات تثبت على واجهات المباني للزينة أو العزل أو الحماية.
وبعد أحدث حريق في دبي والذي قال مسؤولون أمنيون إنه انتشر في واجهة المبنى المؤلف من 63 طابقا وهو عبارة عن فندق وبرج سكني يتساءل الخبراء عما اذا كانت تلك الطبقات تجعل الابنية أكثر عرضة للحرائق في بعض الحالات. وذكرت جريدة الوطن الإماراتية إن الحرائق التي اندلعت في مواقع مهمة في دبي أثارت المخاوف بشأن جودة المواد المستخدمة في تغطية المباني في الامارات.
وذكرت الجريدة أن الخبراء يقولون إن معظم الأبراج السكنية والإدارية في الإمارات وعددها نحو 250 تقريبا تستخدم الواح من مواد بلاستيكية حرارية. ويمكن ان تتكون الألواح من بلاستيك أو حشو من البولي يرويثين وسط صفائح من الألومنيوم. وقال فيل باري مؤسس شركة استشارات السلامة من الحرائق في بريطانيا إن مثل هذه المواد ليست خطيرة بالضرورة لكن يمكن ان تكون قابلة للاشتعال. ووفقا لتصميم ناطحة السحاب فإن النيران قد تنتقل من خلال النوافذ إلى داخل المباني. وقال باري إنه من خلال عمله كمستشار في الخليج عام 2012 لاحظ أن هناك إمكانية "لنشوب حرائق في المباني الشاهقة" والتي تشير في بعض الأماكن إلى الحاجة للوائح أقوى وقوانين بناء اشد صرامة.
ولا تزال السلطات تحقق في سبب الحريق الذي اندلع في برج "العنوان" داون تاون. وقالت شرطة دبي إن 14 شخصا أصيبوا بجروح طفيفة لدى اخلاء المبنى. وقال رجل اسعاف في الموقع إن اكثر من 60 شخصا خضعوا للعلاج نتيجة استنشاق الدخان واسباب اخرى. وقال محمد العبار رئيس مجلس ادارة شركة إعمار التي تمتلك الفندق إنه تم بناؤه وفقا لأفضل معايير الجودة واتباع أفضل الأساليب الدولية.
وقال العبار في بيان إن الشركة مصممة على إعادته إلى ما كان عليه بل وأفضل من المعايير المعمارية الرائعة. ولم يناقش العبار أسباب الحريق أو التاثير المالي على شركة إعمار أو القول بموعد إعادة افتتاح الفندق. وفي فبراير شباط العام الماضي تم اجلاء مئات الأشخاص من أحد أعلى الابنية السكنية في العالم عندما اندلع حريق في برج الشعلة المؤلف من 79 طابقا في دبي. وتوصل تحقيق اجرته إدارة المبنى إلى ان معظم الاضرار كانت في مواد العزل الخارجية. وفي نوفمبر تشرين الثاني 2012 التهمت النيران اجزاء من مبنى سكني مؤلف من 34 طابقا. وأظهر تحقيق أن سبب الحريق كان عقب سيجارة ألقي على كومة من النفايات. وسرت النيران في الألواح التي تكسو البرج. بحسب رويترز.
وأجرت الإمارات تعديلا على قانون سلامة الابنية في 2013 يقضي بأن تكون المواد التي تكسو كل الابنية الجديدة التي يزيد ارتفاعها عن 15 مترا من المواد المقاومة للحرائق. لكن اللوائح الجديدة لا تطبق على الأبنية المقامة قبل ذلك العام. وأوضح باري أن الغالية العظمى من ناطحات السحاب في البلاد لا تنطبق عليها اللوائح. وكان قد تم اكتمال برج العنوان داون تاون في عام 2008.